Hans Brevoord, de penningmeester van De Laagbouw die zich ook bezig houdt met het afkopen van de erfpacht, kreeg van een buurtbewoner de vraag over het verschil in afkoopsom tussen de berekening in 2017 en 2018 waarbij het antwoord van de gemeente Amsterdam was dat de afkoopsom onveranderd blijft bij afkoop voor december 2019. Waarom dan toch het verschil?

Hieronder de analyse van Hans.

Het enige dat ik kan bedenken als verklaring is dat u op dit moment de erfpacht hebt afgekocht tot het einde van de huidige periode (waarschijnlijk in uw geval 2029).

De berekening is namelijk als volgt:

  • De WOZ-waarde vermenigvuldigd met de BSQ (buurtstraatquote) is de grondwaarde
  • Op de grondwaarde wordt 10% in mindering gebracht omdat erfpachtgrond minder waard is dan eigendom
  • De te betalen canon is 2,39% (canonpercentage) van de (verminderde) grondwaarde
  • Op deze berekende canon wordt een korting gegeven van 25%
  • De berekening van de afkoopsom is Afkoopsom = Canonbedrag / Canonpercentage

Voorbeeldberekening:

  • WOZ 2014 bedraagt € 200.000
    BSQ is 6%
    Grondwaarde is dan 6% van € 200.000 = € 12.000
  • Korting van 10% op de grondwaarde
    € 12.000 - € 1.200 = € 10.800 voor de grondwaarde
  • Nu wordt de canon berekend als 2,39% van € 10.800 = € 258 per jaar
  • Korting van 25% op de canon = 25% van € 258 ofwel € 64
    De te betalen canon bedraagt dus € 258 - € 64 = € 194 per jaar
  • Berekening afkoopsom: € 194 / 2,39% = € 8.117

Nu kom ik bij de verklaring van het verschil tussen de twee berekeningen.

De € 8.117 uit bovenstaande berekening is hoger dan de opgegeven afkoopsom door de gemeente Amsterdam.
Als het huidige erfpachtcontract is afgekocht, dan is er betaald tot het einde van het contract (in 2029).
Bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht moet het afkoopbedrag direct worden overgemaakt. Alleen is er voor de jaren tussen nu en 2029 al betaald.
Het bedrag voor de tijd tussen afkoop (nu) en einde bestaande erfpachtcontract wordt afgetrokken van de berekende afkoop.
Bij een berekening in 2017 wordt dan 12 jaar gecompenseerd (2029-2017), bij een berekening in 2018 is de compensatie 11 jaar.
Dit houdt dan in dat een afkoopberekening in 2018 iets hoger uitvalt dan een berekening uit 2017.

Het antwoord van de gemeente Amsterdam dat de afkoopsom ongewijzigd blijft is dus juist, alleen geven ze geen duidelijke verklaring voor het verschil.

Het is een nogal lang verhaal geworden in de hoop dat het duidelijk is.

Met vriendelijke groet,
Hans Brevoord (penningmeester-at-delaagbouw-punt-nl)